利润率降低、土地成本翻倍、融资越来越难、竞争惨烈……越来越多的房企感受到巨大压力。房地产行业的发展似乎已经触碰到天花板。下一步，往何处去?

　　3月30日下午，后E产业联盟·产业论道第4期——“地产转型升级突围”沙龙在北京IFC财源大厦举行，50余位房地产相关领域的后E企业家同学出席，共同探讨地产转型升级出路。

　　对于中国经济而言，在过去长达30年的时间里，房地产和建筑业一直是经济增长的超强动力。

　　但情况在最近几年发生了显著的变化。据统计，2017年房地产增长5.6%，建筑业增长4.3%，与过去的两位数字形成鲜明对比。利润率降低、土地成本翻倍、融资越来越难、竞争惨烈……越来越多的房企感受到巨大压力。

　　与此同时，政策风向也在悄然改变。今年两会，房地产界两会代表委员同比去年减少近一半，众多大名鼎鼎的地产大佬纷纷离席，取而代之的是姚劲波、丁磊、周鸿祎、张近东等互联网大佬们;政府工作报告中，“房住不炒”和房地产税再一次被提及……

　　房地产行业的发展似乎已经触碰到天花板。下一步，往何处去?

　　3月30日下午，后E产业联盟·产业论道第4期——“地产转型升级突围”沙龙在北京IFC财源大厦举行，50余位房地产相关领域的后E企业家同学出席，共同探讨地产转型升级出路。

　　后E产业联盟·产业论道第4期——“地产转型升级突围”沙龙

　　2018年大监管年将持续

　　浦发银行北京分行副行长王谦首先对当前的地产发展形势及融资模式进行了详细介绍。

　　王谦强调，从政策导向看，“房地产去投资化趋势更加明显，保障性住房、租赁住房已成为未来发展的重点之一。”从融资渠道看，“2018年大监管年将持续，房地产企业的融资渠道仍将持续收紧。在此背景下，商品房、长租公寓、写字楼/商业地产将成为2018年金融机构支持和关注的重点。”

　　浦发银行北京分行副行长王谦作主题分享

　　根据房地产开发的不同阶段，王谦介绍了包括ABS、RIETS等在内的对应融资模式，详细对比了各类模式的优缺点。王谦表示，在当前融资渠道持续收紧的情况下，房企可依据自身条件，考虑境外发行RIETS、海外银团贷款等，引入海外资金。

　　地产突围新模式——产业市镇

　　中国宏泰发展(股票代码：6166.HK)高级副总裁、宏泰产业发展集团总裁杨允代表北大后E 9班校友、宏泰董事局主席王建军，对地产突围的模式思路——产业市镇发展路径进行了深度分享。

　　中国宏泰发展(股票代码：6166.HK)高级副总裁、宏泰产业发展集团总裁杨允

　　中国宏泰产业市镇发展有限公司始创于1995年，是以产业升级服务、园区运营和基础设施投资为核心业务的产业市镇综合发展商，也是中国新型城镇化建设、园区PPP模式的先行者。

　　但实际，宏泰起初也是从地产商转型而来。

　　“宏泰成立之初也是做房地产，也是最早的民营房地产。但到零几年的时候发现似乎各行各业都在做，跟他们相比宏泰没有太大的优势，所以我们在2006年的时候就思考转型做园区的开发和运营。”杨允介绍。

　　2010年，宏泰对公司价值链进行了重新梳理，针对过去模式的弊端形成了一种新的区域架构模型——产业市镇。杨允强调，“产业市镇强调以产业构建和城市建设为先导和支撑，兼顾产业融合、城市融合、生态融合和文化融合，以提高区域综合竞争力，解决区域的可持续发展问题。”

　　宏泰的盈利模式也十分清晰——宏泰为政府提供园区从规划、投资、服务到后期运营和管理的全方位服务，政府则从园区的新增收入中拿出一部分作为服务费支付给宏泰。“我创造的多，政府给我付的多;我创造得少，甚至没有，政府是不用给宏泰付费的。”

　　廊坊龙河高新区是宏泰产业市镇模式下的产业园区建设样本。园区吸引了包括富智康、中国建筑、普洛斯、中航工业、中建材5个世界500强投资项目和中核研发、国机集团、航天科工等在内的国内外知名项目245个，总投资超过700亿元，累计实现工业总产值900多亿元，纳税70亿元，提供就业7万多人。

　　“宏泰现在区域的发展是要以产业构建为核心，而不仅仅是土地的城市化。”杨允强调，“对产业来讲，宏泰就是产业的创新服务商，宏泰所有的工作基本上都是围绕企业去做的，企业所需要的就是宏泰要做的工作。”

　　后E同学分享交流

　　宏泰如何能够完成产业构建?杨允介绍道，宏泰有四个平台做支撑——数据中心，研究中心，资源中心，金融中心。“宏泰做了12年，有大量的企业数据积累。不同时间段企业的需求是不一样的，所以宏泰要去一个新的区域，马上会把我们的情况放到库里面去，根据他们的需求反推出来如何做，这样能够容易把产业做起来。”

　　此外，宏泰还搭建了许多服务平台，例如技术商业化服务平台、技术产业化载体、产业资本联盟等，“我们不是一个企业在合作，而是形成适力，补长取短，帮政府把产业做起来。”

　　“转型一定要有思维方式的转化。”杨允强调。例如宏泰投资开发的京津冀协同创新创业基地，“投了15个亿，基本上是赔钱，但是它聚集的产业比较多，做的是国家级的空间，北大、北航等科技成果融合转化基地都在这。宏泰通过这样一个平台来聚集产业和龙头，只有这样区域价值才能提升。”

　　对企业，宏泰是产业服务商;对地方政府，宏泰是区域经济发展者;对社会，宏泰是综合性城镇构建者，持续为利益相关方创造经济、社会和环境综合价值。

　　分享的最后，杨允强调，宏泰在廊坊、石家庄、武汉等地都有住宅用地供应，可根据后E同学用地的需求反推出条件，并按照开发计划完成拆迁，欢迎后E同学与宏泰探讨合作。

　　后E地产建筑联盟召集人、北大后E 6班校友、北京天润置地集团董事长贾树森

　　后E地产建筑联盟召集人、北大后E 6班校友、北京天润置地集团董事长贾树森表示，“联盟下一步将针对大家最关心的问题进行重点研究，希望能发挥各自优势，实现资源整合。”

　　分享结束，后E同学间还进行了项目推介、互动交流，现场气氛热烈。

　　✦ 【关于后E产业论道】

　　为加强后E同学间深度交流与资源链接，致力推动产业建设、推广产业一体化，引导新项目、新技术、新产品在行业内的广泛应用。北大后E促进会举办“后E产业联盟”常态化活动——产业论道。每期走进一家后E同学优秀企业，深度介绍企业和行业特点、市场、技术及运营模式创新，学习、分享、合作、对接。

　　✦ 【关于后E产业联盟】

　　北大后E产业联盟是后E同学间学习、信任、合作、共创、共享的平台，由一群善于发现机遇、具有创新精神的企业家自愿参加而组成的交流联合体。加强同学企业合作交流，共建企业发展生态。7年来，2400位来自全国各地、各行业的优秀企业家相聚于后E，彼此链接、赋能、变革与成长。

　　现有联盟：地产建筑、健康医疗、节能环保、金融投资、新能源新材料、人工智能/智能制造、物联网/大数据、文旅八大板块。

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